Avocat en Droit des Biens à Huy

Situé à Huy, en région liégeoise, le cabinet d'avocat de Maître DEMARCHE traite les diverses matières du droit des biens. Vous y serez écouté, conseillé et accompagné dans la défense de vos intérêts.

Le droit des biens est un domaine très vaste et source d’une multitude de problèmes. Comme son nom l’indique, il s’agit de connaitre les droits que l’on a, en relation avec des biens meubles ou immeubles. Il peut s’agir, ainsi, de succession, d’usufruit, de propriété, de location et de biens d’autres choses encore. Dans ces méandres juridiques, recourir à votre avocat en droit des biens à Huy peut s'avérer nécessaire pour préserver ou faire valoir vos droits.

Comment peut-on devenir propriétaire et quels problèmes peuvent en découler ?

Le droit de propriété est extrêmement fort et pratiquement absolu puisqu'il permet d’utiliser et de disposer du bien à sa guise (le vendre, faire une donation, le détruire…), ainsi qu’en percevoir « les fruits » (c’est par exemple le cas de la mise en location où le bailleur reçoit en contrepartie le loyer). La limite se situe dans l’exercice par un autre propriétaire de son propre droit presque absolu.

Les modes d’acquisition de la propriété

Par contrat : le contrat auquel on pense en premier est celui d’achat. Le propriétaire d’un bien formule une offre (quel bien, vendu pour quel prix, à quelles conditions ?) qui, si elle est acceptée, permet à l’acquéreur de devenir propriétaire. On peut aussi envisager un contrat de donation ou encore un contrat d’échange.

Par succession : au décès d’une personne, ses biens sont répartis entre ses héritiers (légaux et/ou déterminés par testament). Ces derniers deviendront alors propriétaires par l’effet de la succession.

Par prescription acquisitive : le temps qui s’écoule peut permettre à une personne qui possède un bien d’en devenir propriétaire pourvu que sa possession respecte certaines caractéristiques.

Par occupation : il existe des choses qui n’ont pas de propriétaire ou qui ont été abandonnées (ça ne fonctionne par contre pas pour les objets perdus). Une personne peut s’approprier ce type de bien et en devenir propriétaire. C’est par exemple le cas lorsque quelqu'un met dehors un matelas ou un divan ou encore des patins à glace. Les objets sont abandonnés. Toute personne qui s’en saisi devient alors propriétaire.

Par invention : un bien caché ou enfui (et non perdu) peut devenir la propriété de celui qui le découvre. Il peut s’agir d’un bijou enterré dans le jardin depuis des lustres, un ouvrage de valeur caché dans le double fond du tiroir d’un meuble acheté en brocante… L’objet ainsi découvert porte le nom juridique de trésor.

Par accession : il s’agit de la possibilité pour le propriétaire du sol de devenir propriétaire également des choses qui viennent s’y incorporer naturellement (une plante par exemple) ou que l’on a construit sur le sol (un locataire a construit un abri de jardin et s’en va en l’y laissant).

Les problèmes qui peuvent découler de l’acquisition de la propriété

Pour ce qui est d’un contrat, par exemple, celui-ci peut ne pas être bien formé, ou peut ne pas être correctement exécuté. Dans un cas comme dans l’autre, votre avocat en droit des biens à Huy analysera la situation en vue de préserver vos intérêts.  

Dans le cas de la possession, c’est le temps qui s’écoule qui permet de devenir propriétaire d’un bien qui, a priori, appartient à autrui. Si cet autrui revendique sa propriété par exemple, une bataille juridique risque de s’en suivre. Ce cas est plus courant qu’on ne croit. Par exemple, vous êtes propriétaire d’une maison avec jardin. Votre voisin a remplacé sa clôture depuis un certain temps et un beau jour vous vous rendez-compte qu’il a rogné sur votre terrain. Selon le temps qu’aura duré sa possession de votre morceau de terrain, il pourra en être devenu le propriétaire.

Un problème fréquent lié à l’exercice d’un droit de propriété est le conflit de voisinage. Votre voisin, féru de hauts sapin, commence à en planter une quantité non négligeable. Ils poussent indéfiniment et ne sont pas taillés, au point que votre jardin ne reçoit plus de lumière du soleil. Votre voisine décide de faire construire une annexe à sa maison dans laquelle elle installe sa cuisine. Elle dirige la sortie des fumées vers votre jardin et vous voilà incommodé par des odeurs au quotidien. Vos voisins ont un enfant qui se comporte en musicien zélé et pratique la batterie à toute heure du jour ou de la nuit. Bref, l’équilibre entre les exercices réciproques des droits de propriété est rompu et cause un trouble à l’un ou l’autre. Le propriétaire lésé pourra avoir réparation par le rétablissement de l’équilibre (la taille des sapins par exemple).

Quelles sont les formes de jouissance d'un bien dont on n'est pas propriétaire ?

Il est tout à fait possible d’avoir des droits sur un bien qui appartient à quelqu'un d’autre, de manière plus ou moins étendue.

L’usufruit : il s’agit, pour l’usufruitier, d’un droit d’utiliser et de récolter les fruits d’un bien meuble ou immeuble, comme s’il en était propriétaire, à charge pour lui de conserver le bien du nu-propriétaire à qui le bien sera restitué au terme de l’usufruit.

L’usufruit peut être consenti par contrat ou découler de la loi (pour le conjoint survivant dans le cadre d’une succession). Le terme peut être soit déterminé, soit correspondre à la mort de l’usufruitier.

Puisque l’usufruitier se comporte comme le propriétaire, il doit savoir sur quoi porte exactement son droit. Ainsi, il doit faire un inventaire des biens dont il aura ensuite la possibilité d’user. L’exercice du droit doit se faire en bon père de famille. L’usufruitier doit encore entretenir le bien (puisqu'il doit le conserver) et payer les charges annuelles relatives au bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, garde la disposition du bien (mais ne peut pas empêcher l’usufruitier d’exercer ses droits).

L’usage : c’est un droit qui porte toujours sur un meuble et qui permet, comme son nom l’indique, d’user de la chose sur laquelle porte le droit. Le bien doit être utilisé en bon père de famille et conservé pour le propriétaire, qui le récupérera à la fin du droit consenti.

L’habitation : c’est un droit qui porte toujours sur un immeuble et qui permet à son titulaire d’habiter celui-ci. À nouveau, le bien doit être utilisé et entretenu en bon père de famille et conservé afin d’être rendu, au terme du droit d’habitation, à son propriétaire.

La superficie : il s’agit d’un droit d’user et de jouir d’un sol pendant 50 ans maximum. Le superficiaire peut construire sur le sol, y faire des plantations. Le tréfoncier reste le propriétaire du sol et du sous-sol. Au terme du droit de superficie, ce qui aura été construit ou planté par le superficiaire deviendra la propriété du tréfoncier par le phénomène de l’accession. 

L’emphytéose : c’est une sorte de bail de longue durée (minimum 27 ans et maximum 99 ans) qui doit se faire par acte notarié. L’emphytéote va jouir d’un immeuble comme s’il en était le propriétaire qui aura comme contrepartie un « canon » (loyer annuel). Le titulaire du droit d’emphytéose a les mêmes droits qu’un propriétaire (il peut même hypothéquer l’immeuble, agrandir…). Il doit améliorer l’immeuble,  mais ne peut pas faire diminuer la valeur du bien. Au terme de l’emphytéose, le propriétaire conserve pour son compte les améliorations effectuées.

Qu'est-ce qu'une servitude ?

Les servitudes peuvent être légales (et/ou naturelles) ou créées par l’homme. Elles sont liées à un fonds et non à des personnes, si bien qu’en cas de changement de propriétaire d’un fonds, la servitude persiste. Il s’agit d’un service rendu par un fonds (servant) rendu à un autre fonds (dominant).

On entend par servitude naturelle/légale, par exemple, la servitude d’écoulement des eaux de pluie (le fonds servant est le fonds inférieur. Il a l’obligation de recevoir les eaux qui lui viennent naturellement du fonds dominant/supérieur). C’est également le cas de la servitude d’enclave. Si un fonds n’a pas un accès direct à la voie publique, il ne peut rester enfermé. Le fonds voisin doit lui fournir une ouverture vers la voie publique.

Dans les servitudes du fait de l’homme, on pense souvent à la servitude de passage qui permet à un fonds de bénéficier d’un chemin plus court pour rejoindre la voie publique en passant par le fonds du voisin. Elle se crée par un acte constitutif.

Les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription acquisitive trentenaire. Une servitude peut par contre s’éteindre si le fonds servant et le fonds dominant sont réunis en les mains d’un même propriétaire ou si elle n’est pas utilisée pendant 30 ans.

Cette matière est très délicate et l’aide de votre avocat à Huy, près de Liège et Namur, ne sera absolument pas superflue.

Qu'entend-on par succession et donation ?

Que l’on parle de donation ou de succession, il s’agit de la disposition des biens d’une personne. La différence étant que la donation ne peut se faire qu’entre personnes vivantes, tandis que la succession se fait au décès d’une personne.

Une donation peut porter sur un bien meuble ou immeuble et consiste en un acte irrévocable qui s’opère dans un but désintéressé.

Elle est parfois utilisée pour planifier, anticiper une succession et permettre de répartir des biens entre ses enfants au moment où ils pourraient en avoir besoin. Il peut s’agir simplement de faire plaisir à quelqu'un ou encore de faire un don à une œuvre caritative.

La donation doit respecter certaines formes. Elle doit se faire entre personnes capables de donner leur consentement, que ce dernier soit valable, et que la raison du contrat soit licite.

C’est un acte qui peut coûter de l’argent au donataire et qui peut également poser problème en cas de décès du donateur dans les trois ans de la donation.

La succession peut être planifiée par la rédaction d’un testament. Son rédacteur pourra alors attribuer des biens spécifiquement à certains de ses héritiers légaux ou à des personnes qu’il choisit en dehors. En l’absence de testament, les biens du défunt seront répartis entre les héritiers légaux, suivant la ligne de parenté (agit-il de descendants ou d’ascendants), l’ordre et le degré de parenté.

Si vous êtes appelé à la succession, il faudra toujours se poser la question de l’acceptation, la renonciation ou l’acceptation sous bénéfice d’inventaire de la succession. Être bien conseillé dans ce cadre s’avère prudent. Il ne faut pas oublier qu'une succession coûte de l'argent.

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